Investissement immobilier ancien : les dispositifs de défiscalisation

1. Le dispositif Denormandie : investir dans l'ancien et bénéficier d'une réduction d'impôt

Le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans certaines communes présentant un besoin de réhabilitation de leur parc immobilier.

Il permet à un investisseur qui acquiert un logement ancien à rénover, puis le met en location sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Les conditions principales

• Acquérir un logement ancien situé dans une commune éligible au dispositif.

• Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

• Respecter les critères de nature et de performance des travaux.

• Mettre le logement en location nue à titre de résidence principale.

• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

• S'engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans.

Quel avantage fiscal ?

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de l'investissement, acquisition et travaux compris, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m².

• Engagement de 6 ans : réduction de 12 %.

• Engagement de 9 ans : réduction de 18 %.

• Engagement de 12 ans : réduction de 21 %.

À titre d'exemple, pour un investissement éligible de 200 000 €, la réduction d'impôt totale peut atteindre 42 000 € avec un engagement de location de 12 ans.

Le dispositif est actuellement applicable aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027.

Pour quel investisseur ?

Le Denormandie s'adresse notamment aux contribuables souhaitant bénéficier d'une réduction directe de leur impôt sur le revenu tout en investissant dans des villes où le potentiel de valorisation du patrimoine immobilier mérite d'être étudié.

2. La loi Malraux : investir dans la restauration du patrimoine historique

Le dispositif Malraux s'adresse aux investisseurs souhaitant participer à la restauration d'immeubles anciens présentant un intérêt patrimonial et architectural.

Il concerne des immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables répondant aux critères légaux, notamment selon la présence d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine.

L'opération implique une restauration complète de l'immeuble, réalisée sous le contrôle des autorités compétentes et dans le respect des prescriptions patrimoniales.

Les conditions principales

• Acquérir un bien situé dans un secteur éligible.

• Réaliser une restauration complète de l'immeuble.

• Respecter les prescriptions architecturales et les autorisations administratives.

• Mettre le logement en location nue à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans.

• Respecter les délais et conditions réglementaires de mise en location.

Quel avantage fiscal ?

La réduction d'impôt porte sur les dépenses de restauration éligibles, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.

Deux taux peuvent s'appliquer :

• 30 % dans les secteurs patrimoniaux répondant aux critères renforcés prévus par la loi.

• 22 % dans les autres secteurs éligibles.

Exemple : pour 200 000 € de travaux éligibles bénéficiant du taux de 30 %, la réduction d'impôt peut atteindre 60 000 €.

La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales de droit commun de 10 000 €.

Pour quel investisseur ?

Le dispositif Malraux s'adresse principalement aux contribuables fortement imposés, disposant d'une capacité d'investissement significative et souhaitant associer optimisation fiscale, investissement immobilier et conservation du patrimoine architectural français.

3. Le régime des Monuments Historiques : une stratégie patrimoniale spécifique

Le régime des Monuments Historiques constitue un dispositif fiscal particulier destiné à favoriser la conservation et la restauration du patrimoine immobilier historique français.

Il concerne notamment les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques ainsi que certains immeubles bénéficiant d'un régime assimilé.

Son principal intérêt réside dans la possibilité de déduire certaines charges foncières et dépenses de travaux des revenus imposables, selon des règles spécifiques.

Les conditions principales

• Acquérir un immeuble répondant aux critères du régime des Monuments Historiques.

• Respecter les obligations de conservation et les prescriptions relatives aux travaux.

• Obtenir les autorisations nécessaires pour les opérations de restauration.

• Respecter les conditions particulières de détention et de conservation du bien.

• Satisfaire, selon la situation, aux obligations de location ou d'ouverture au public.

Quel avantage fiscal ?

Le régime permet, selon les caractéristiques de l'immeuble et ses conditions d'exploitation, de déduire les charges et travaux éligibles :

• Des revenus fonciers, lorsque le bien génère des revenus locatifs.

• Du revenu global, dans les conditions prévues par le régime fiscal.

• Sans application du plafond de droit commun de 10 700 € applicable au déficit foncier classique, lorsque les conditions du régime sont réunies.

Les modalités de déduction diffèrent notamment selon que l'immeuble génère des recettes, qu'il est occupé par son propriétaire ou qu'il est ouvert au public.

Pour quel investisseur ?

Ce régime s'adresse essentiellement aux investisseurs disposant de revenus imposables importants, recherchant une stratégie patrimoniale de long terme et capables d'assumer les contraintes financières, techniques et administratives liées à la restauration d'un immeuble historique.

Il nécessite une étude approfondie avant toute acquisition.

4. Le déficit foncier : réduire l'imposition de ses revenus fonciers

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs qui investissent dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux.

Il permet de déduire certaines dépenses de travaux et charges de gestion des revenus fonciers issus de locations nues relevant du régime réel.

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus, un déficit foncier apparaît.

Les conditions principales

• Détenir un bien immobilier destiné à la location nue.

• Opter pour le régime réel d'imposition ou y être soumis.

• Réaliser des dépenses fiscalement déductibles.

• Respecter les conditions de maintien en location, notamment pendant les trois années suivant l'imputation du déficit sur le revenu global.

Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont notamment pas déductibles au titre du déficit foncier classique.

Quel avantage fiscal ?

Le déficit foncier est imputable :

• Sur les revenus fonciers de même nature.

• Sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € pour la fraction provenant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt.

Le plafond peut être porté, sous conditions, à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique réalisées dans la période prévue par la loi.

La fraction excédentaire et la part provenant des intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple : un investisseur percevant 12 000 € de revenus fonciers annuels et réalisant 25 000 € de dépenses déductibles peut, sous réserve de leur nature et des autres charges, constater un déficit foncier de 13 000 €.

Une partie pourra être imputée sur son revenu global dans les limites réglementaires et le solde sera reportable sur ses revenus fonciers futurs.

Pour quel investisseur ?

Le déficit foncier est particulièrement adapté aux investisseurs déjà propriétaires de biens locatifs, percevant des revenus fonciers et souhaitant réaliser de nouveaux investissements avec travaux afin de réduire leur fiscalité actuelle ou future.

Il peut également constituer une première stratégie d'investissement dans l'ancien pour les contribuables souhaitant se constituer progressivement un patrimoine immobilier locatif.

5. Quel dispositif choisir pour votre investissement immobilier ?

Les quatre dispositifs répondent à des objectifs différents. Le choix ne doit pas reposer uniquement sur le montant de l'avantage fiscal annoncé.

L'analyse doit également intégrer le prix d'acquisition, le budget travaux, les frais annexes, le financement, les loyers prévisionnels, la qualité de l'emplacement et les perspectives de revente.

6. J&G Immobilier : un accompagnement patrimonial dans votre investissement immobilier ancien

Chez J&G Immobilier, nous considérons l'immobilier comme une composante essentielle d'une stratégie patrimoniale globale.

Un investissement immobilier avec travaux ne doit pas être envisagé uniquement sous l'angle de la défiscalisation. Il doit avant tout répondre à un objectif patrimonial cohérent et s'inscrire dans une stratégie adaptée à votre situation personnelle et financière.

Notre accompagnement vise notamment à :

• Identifier le dispositif fiscal correspondant à votre situation.

• Étudier les caractéristiques du programme immobilier et de son emplacement.

• Analyser le coût global de l'opération et son financement.

• Évaluer l'effort d'épargne et la rentabilité locative prévisionnelle.

• Mesurer l'impact fiscal de l'investissement.

• Étudier les perspectives de valorisation et de revente.

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien avec travaux ?

Vous envisagez un investissement en Denormandie, Malraux, Monument Historique ou déficit foncier ?

Contactez J&G Immobilier pour échanger sur votre projet et étudier les solutions patrimoniales adaptées à vos objectifs.

J&G Immobilier – Votre investissement immobilier au service de votre stratégie patrimoniale.

Les dispositifs fiscaux présentés sont soumis à des conditions légales et réglementaires susceptibles d'évoluer. Les exemples sont fournis à titre illustratif et ne constituent pas une garantie d'économie d'impôt ou de rentabilité. Une étude personnalisée est nécessaire avant tout investissement.