Round 1 : Les frais
Le prix d’un logement neuf est plus élevé.
VRAI : Dans la majorité des cas le prix d’un bien neuf coûte 20 à 30% plus cher que l’ancien.
Cette différence de prix s’explique en partie par :
-la TVA de 20% qui s’applique uniquement sur le neuf.
-le coût d’acquisition du foncier
-les nouvelles normes de constructions : RT2012, RT2020…
Les logements neufs sont plus écologiques.
VRAI : Les normes de constructions sont de plus en plus drastiques. Les normes RT2020 visent la construction de bâtiments à énergie positives. Face à l’ancien cela peut représenter un gain allant jusqu’à 75%
Le taux de frais de notaire est identique.
FAUX : les frais de notaire oscillent dans l’ancien entre 2% et 3% contre 7% à 8% dans l’ancien
Round 2 : Travaux et garanties
L’investissement dans l’ancien comporte moins d’aléas.
FAUX : les risques sont plus importants sur l’ancien.
Généralement l’achat dans l’ancien est lié également avec une enveloppe travaux qui peut osciller selon le niveau de vétusté du bien.
A contrario lorsque vous achetez dans le neuf le bien sera quasiment prêt à louer ou à habiter.
-Les aléas dans le neuf sont essentiellement dus au VEFA (vente en état futur d’achèvement). ils peuvent concerner par exemple un retard de livraison
-Dans l’ancien ces aléas sont liés généralement à des dépenses futures imprévues : ravalement, mises aux normes. Il faut savoir par exemple qu’une mise aux normes BBC (normes datant de 2007) aura un coût d’environ 450 €/m2.
Le neuf offre plus de garanties face à l’ancien
VRAI : Un bien neuf comporte les garanties suivantes :
-La garantie de parfait achèvement vous couvre pour tous les désordres qui peuvent survenir et que vous signalez pendant un délai d'un an à compter de la réception.
-La garantie de bon fonctionnement vous couvre pendant deux ans pour les désordres affectant les éléments d'équipement, tels les fenêtres, la chaudière ou les volets par exemple.
-La garantie décennale, la plus importante, vous couvre pendant dix ans pour les dommages qui compromettent la solidité de l'immeuble ou qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné.
Round 4 : L’offre
Le choix est beaucoup plus ample dans l’ancien
VRAI : Le marché de l’ancien bénéficie d’une offre plus riche que le neuf, il offre l’avantage d’être disponible rapidement, de répondre à certains critères spécifiques : moulures, style Haussmannien, hyper centre ville…
Le neuf aura l’avantage de proposer quasi systématiquement une place de parking pour l’achat d’un logement.
Round 5 : Conclusion
Il est difficile de définir un gagnant à ce face à face.
Avant toute chose il faudra déjà définir la vocation du bien : sera t’il destiner à être votre résidence principale ou bien un investissement locatif?
- résidence principale
-Si vous êtes impatients, avez un cahier des charges non dérogeable et une approche affective par rapport à l’achat d’un bien : l’investissement dans l’ancien sera conseillé.
-Si vous avez une approche plus prudente et êtes plutôt cartésien l’investissement dans le neuf aura son intérêt.
- investissement locatif
-L’investissement dans le neuf tire son épingle du jeu. Il offre plus de sécurité à l’investisseur sur le moyen long terme. Il est également soutenu par l’état et peut permettre à l’investisseur selon le dispositif, de récupérer la TVA (location meublée gérée) ou de bénéficier d’une réductions d’impôt (Loi Pinel, Monuments Historiques…)
-L’investissement dans l’ancien sera judicieux pour les personnes mettant la rentabilité du projet au second plan pour investir par exemple dans un bien parisien.
A l’inverse il se destine également à une clientèle avertie/professionnelle capable de doper la rentabilité locative (via par exemple l’achat en bloc, la capacité de faire des travaux à moindre coût, la possibilité de diviser le bien en plusieurs appartements…)
Auteur : Julien Marinot
