Avant 15 000 euros de revenus annuels
Le micro foncier convient à la plupart des propriétaires bailleurs car il présente l'avantage d’être simple et de ne pas avoir recours à un expert comptable. Les recettes lorsqu’elles ne dépassent pas le plafond de 15.000 € par an, n’ont qu'à être déclarées pour les sommes collectées avec un abattement forfaitaire de 30%. On aboutit dès lors, à un revenu net catégoriel qui va être pris en compte pour le calcul de l'impôt. (70% des recettes locatives). Le propriétaire bailleur qui détient un meublé à titre locatif, doit comptabiliser la totalité des recettes locatives de l'année fiscale en y mentionnant :
- Les loyers perçus
- Les recettes accessoires
- Les recettes exceptionnelles
Cas pratique:
Si vous percevez chaque année 10.000 € de revenus locatifs vous serez imposés sur 70% de ce montant, soit 7000 €.
Bon à savoir: Si vous passez par une agence qui gère le bien à votre place, le montant à déclarer est la plupart du temps fourni par l'agence qui s'occupe de la gestion locative de l’appartement ou de la maison donnée en location.
Après 15 000 euros de revenus locatifs annuels
Dans ce cas, vous ne pouvez plus bénéficier du micro foncier. Par ailleurs, passer par le micro deviendrait confiscatoire, car la plupart du temps, les charges sont supérieures à 30% des recettes. Toutefois, les propriétaires bailleurs peuvent opter pour le réel même si leurs revenus sont inférieurs au seuil des 15.000 € (sous réserve de ne pas changer de régime pendant 3 ans).
Si vos charges représentent plus de 30% de vos revenus de manière récurrente, mieux vaut, la plupart du temps, choisir le régime réel d'imposition. Lequel va vous permettre de déduire toutes vos dépenses afin de réduire drastiquement vos revenus fonciers imposables. Voire de générer un déficit foncier.
Bon à savoir: Les charges déductibles
- Les dépenses pour mettre en location le bien,
- Les dépenses de copropriété,
- Les travaux d'entretien et d'amélioration,
- Les intérêts d'emprunt affecté au bien et l’ assurance,
- La taxe foncière,
- Les assurances,
- Les frais d'huissier et d'avocat…
Pour pouvoir déduire toutes ces dépenses, vous devez conserver toutes les factures ou justificatifs en cas de contrôle inopiné.
Cas pratique
Avec un loyer annuel perçu de 10 000 euros.
Travaux 2500 euros
Frais de gestion 400 euros
charges de copropriété 600 euros
intérêt d'emprunt 500 euros
Total: 4000 euros
En régime réel: 6000 € de revenu imposable contre 7000 euros en micro foncier. Cette dernière solution est donc plus adaptée.
Les avantages du déficit foncier
Quand les charges sont supérieures aux recettes locatives, le régime réel permet de créer un déficit foncier plafonné à 10.700 euros par an sous réserve que l’appartement soit loué a minima 3 ans ensuite. Ce déficit va venir en déduction du revenu net global. Les revenus fonciers ne sont plus imposés et le déficit vient réduire l'impôt à payer.
